Что это – счет эскроу — investim.info

Эскроу и Недвижимость

Счета условного депонирования используются в сделках с недвижимостью, так что покупатель может провести комплексную проверку потенциального приобретения, одновременно гарантируя продавцу его способность закрыть покупку. Например, целевой депозитный счет может быть использован для продажи дома. Если существуют условия продажи, такие как прохождение инспекции, покупатель и продавец могут согласиться использовать условное депонирование.

В этом случае покупатель имущества вносит сумму оплаты за дом на целевой депозитный счет, принадлежащий третьей стороне. Это гарантирует продавцу в процессе проверки дома, что покупатель может произвести оплату. После того как все условия продажи будут выполнены, условное депонирование переводит платеж продавцу, а право собственности передается покупателю.

История вопроса

В январе 2016 г., по оценкам Минстроя России, обманутых дольщиков в стране было 80 тыс. человек. Сегодня количество владельцев недостроенных квартир, по разным данным, составляет от 40 до 130 тыс. человек. И тенденция к сокращению их численности пока выражена слабо. 

Правительство РФ решило исправить существующее положение дел, приняв 03.07.2016 очередные поправки в закон №214-ФЗ. Суть нововведений сводится к тому, что с начала 2017 г. застройщиков обязали исполнить обязательства, данные дольщикам, любым из перечисленных ниже способов:

  • банковской гарантией (метод применялся и ранее);
  • страхованием ответственности (введено с 2014 г.);
  • отчислениями в специально созданный компенсационный фонд капстроительства;
  • взаиморасчетами посредством эскроу-счетов.

Банковская гарантия, ввиду своей сложности и дороговизны, что называется «не пошла», второй вариант также оказался малоэффективным, поскольку страховые выплаты и близко не компенсировали потери дольщиков. Поэтому с 01.07.2018 правила игры для застройщиков ужесточились: теперь у них есть выбор между третьим и четвертым способом исполнения обязательств.

Что это – счет эскроу — investim.info

Но и такое положение продлится недолго: на переход от долевого строительства к современному проектному финансированию строительным компаниям дается всего 1 год. С 01.07.2019 все взаиморасчеты с покупателями недвижимости будут вестись исключительно через эскроу-счета. Запрет на заключение любых договоров долевого участия касается новых сделок в рамках закона №214-ФЗ. Переуступать права по ранее подписанным ДДУ можно будет и без обзаведения спецсчетом.

Эскроу и фондовый рынок

Механизм эскроу-счетов должен немного изменить ситуацию на рынке долевого строительства. Конечно, покупать жилье на этапе котлована станет безопаснее, поскольку гражданин ничего не теряет. Он либо получит свое жилье, либо сможет вернуть деньги.

Однако, как обычно, у хорошего начинания может быть и обратная сторона. И здесь она заключается в том, что цены на новостройки могут вырасти. Раньше застройщики собирали деньги с граждан, а затем сразу вкладывали их в строительство. Теперь же компаниям придется забыть об этом способе привлечения средств.

Впрочем, можно предположить, что потребители лучше согласятся переплатить небольшую сумму за квадратные метры, чем рисковать сразу всеми средствами и тратить нервы в попытке добиться от застройщика завершения строительства. Будем надеяться, что совсем скоро такие ситуации уйдут в прошлое.

Акции, особенно акции публичных компаний, часто выпускаются на условном депонировании. Это означает, что, хотя акционер является реальным владельцем акций, он ограничен в своих правах распоряжаться ими. Например, руководителям, которые получают акции в качестве бонуса к своей компенсации, часто приходится ждать периода условного депонирования, прежде чем они смогут продать акции. Это используется в качестве тактики для удержания высших руководителей.

Нормативная база

В ст. 926.1 ГК РФ раскрывается суть эскроу-договоров. При их заключении депонент (владелец) передает агенту (посреднику) имущество для исполнения обязательств. В свою очередь, агент гарантирует сохранность полученных ценностей, а после наступления заранее оговоренных условий – передает их бенефициару (выгодоприобретателю).

Депонировать можно движимое имущество (наличность, ценности, документы), ценные бумаги в бездокументарной форме, безналичные средства, а также недвижимость. Другие нюансы работы с эскроу-счетами отражены в ст.860.7-860.10 ГК РФ. Их внимательное изучение показывает, что различие в использовании специальных и обычных счетов связано лишь с необходимостью контроля за целевым расходованием средств. В остальном операции проводятся с учетом требований, предъявляемых к оформлению безналичных расчетов.

Комиссия за депозитный счет

Нет федерального закона, гарантирующего финансовым учреждениям выплачивать проценты за деньги, хранящиеся на счете условного депонирования. Однако растущее число штатов, в том числе Аляска, Калифорния, Коннектикут, Айова, Мэн, Мэриленд, Массачусетс, Миннесота, Нью-Гемпшир, Нью-Йорк, Орегон, Род-Айленд, Юта, Вермонт и Висконсин, требуют, чтобы банки и финансовые учреждения имели условное депонирование. платежи для выплаты процентов владельцам счетов.

Вы можете избежать условного депонирования после продажи дома (однако обязательным условием является активное условное депонирование, когда продажа дома завершена), но только при определенных условиях. Например, если вы положили 20% наличных денег на свой дом, ипотечный кредитор может отказаться от условного депонирования, но может взимать значительную плату за это.

Существуют сборы, связанные с депозитным счетом. Как правило, агент условного депонирования взимает комиссию в размере около 1% от цены продажи дома за обработку счета условного депонирования, уплачиваемую при закрытии продажи дома. Покупатель жилья и продавец могут договориться о том, кто в итоге заплатит комиссию, или же покупатель и продавец разделят комиссию.

После продажи дома, новый домовладелец должен удостовериться, что на его или ее счете условного депонирования достаточно денежных средств, чтобы покрыть налог на имущество и страховые платежи домовладельца. Домовладелец должен ожидать, что ипотечный кредитор будет непосредственно вовлечен, чтобы удостовериться, что платежи условного депонирования сделаны — и вовремя.

Звоните 8-800-777-32-16.

Бесплатная горячая юридическая линия.

Перечисленные нововведения фактически ликвидируют такой способ приобретения жилья, как долевое строительство. Граждане, не получив существенную скидку после перехода на эскроу-счета, наверняка не захотят ждать несколько лет в ожидании окончания строительства, а предпочтут вложить деньги в готовые квартиры. При таком варианте и застройщику будет невыгодно возводить жилье по относительно низким ценам.

Чтобы сохранить рынок долевого жилья хотя бы в ограниченном формате, в марте 2019 года Минстрой РФ разработал комплекс критериев, при которых застройщики смогут продолжить работу на льготных условиях:

  • старые правила, в том числе без использования эскроу-счетов, можно применять при фактической готовности объекта не менее 15%, если он возводится в рамках комплексного освоения территорий или по заказу местных властей;
  • если возводимый объект отнесен к категории проблемных, т.е. учтен в государственных программах по защите прав дольщиков, его можно достраивать по старым правилам при готовности не менее 6%;
  • можно обойтись без использования эскроу-счетов по иным видам объектов, если их готовность составляет не менее 30%;
  • количество договоров, фактически заключенных на перечисленные объекты, должно составлять не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений МКД.

Если строительная компания заинтересована в сохранении для себя прежних условий работы, она должна за свой счет заказать экспертизу и подтвердить степень готовности. Только на основании экспертного заключения, размещенного в открытом доступе для потенциальных дольщиков, можно получить разрешение на работу без эскроу-счетов.

При рассмотрении указанных поправок, эксперты Правительства РФ привели цифры по объемам готового жилья на рынке долевого строительства – на стадии 30% готовности находится почти 80% домов. При таких условиях, почти все объекты можно спокойно достраивать и без перехода на эскроу-обслуживание.

К дополнительным требованиям, которые коснутся каждого застройщика, можно отнести:

  1. ужесточение требований к срокам сдачи объекта, в том числе к отдельным этапам строительства (например, при нарушении отдельных этапов, ранее оговоренных в проектной документации, дольщик сможет взыскать повышенные штрафные санкции и забрать деньги с эскроу-счета);
  2. для каждого застройщика сохраняется обязанность по отчислениям в компенсационный фонд (это особенно актуально для объектов, которые будут достраиваться по старым правилам);
  3. все средства, размещенные на эскроу-счетах, будут застрахованы государством на сумму, не превышающую 10 млн. руб. (это означает, что в случае банкротства банка дольщик сможет вернуть эту сумму без предъявления требований в арбитраж).

Что это – счет эскроу — investim.info

Откуда возьмут деньги на строительство компании, если средства с эскроу-счетов будут заблокированы? Банки, получившие аккредитацию от государства, будут осуществлять кредитование строительных компаний, заключивших договор на эскроу-обслуживание. При этом государство обещает выделение кредитов на льготных основаниях, а гарантия банку будет обеспечиваться за счет денег на эскроу-счетах.

Застройщики, перешедшие на систему эскроу-счетов еще в прошлом году, уже смогли воспользоваться кредитованием от аккредитованных банков. Максимальный размер кредита составил 1.2 млрд.руб. Именно такую сумму получил один из застройщиков в Сбербанке под гарантию эскроу-обслуживания. Главной проблемой эскроу-счетов является отсутствие индексации или начисления процентов на вложенные деньги, поэтому дольщик и застройщик могут получить только ту сумму, что была указана в договоре.

Преимущества механизма эскроу

Схема функционирования счетов условного депонирования вполне тривиальна. Покупатель должен:

  • выбрать объект капитального строительства;
  • заключить с продавцом или застройщиком договор;
  • открыть в банке эскроу-счет;
  • перевести на него сумму, эквивалентную стоимости будущей квартиры.

Продавец недвижимости получит причитающиеся деньги только после выполнения условий сделки в полном объеме. Обычно в эскроу-договоре прописывается, что доказательством исполнения обязательств является завизированный сторонами акт приемки-передачи недвижимости или ее госрегистрация, подтвержденная выпиской из ЕГРН.

Так на практике реализуется главное преимущество расчетов через эскроу-счета – минимизация рисков по срыву сделки с недвижимостью или мошенничества одной из сторон. Гарантом чистоты и прозрачности операций является посредник, контролирующий доступ покупателей и продавцов к эскроу-счетам. Эту роль может взять на себя либо банк (если расчеты осуществляются в денежной форме), либо нотариус (когда в обеспечение передаются ценные бумаги или иное движимое имущество).

Можно выделить очевидные плюсы, которые даёт рассматриваемый счёт:

  • обеспечивает исполнение расчётных обязательств по договору;
  • деньги в безопасности, так как находятся у независимого третьего лица (банка как эскроу-агента), которому они никак не принадлежат и у него нет своего интереса в сделке;
  • позволяет перераспределять нагрузку по уплате комиссий банку между покупателем и продавцом.
Плюсы для покупателя (депонента) Плюсы для продавца (бенефициара)
Деньги в безопасности у банка независимой стороны по основному обязательству Бенефициаром по счету эскроу может быть:
  • юрлицо;
  • ИП;
  • физическое лицо.
Уверенность в том, что оплата будет сделана только после возникновения оснований, предусмотренных договором счета эскроу (отгрузки товаров, предоставление услуг и др.) Бенефициар не обязан быть клиентом банка, где открыт счет эскроу
Банк контролирует соответствие и полноту представленных документов условиям договора счета эскроу Банк контролирует операции по счету и соблюдение сторонами установленных договором счета эскроу ограничений на распоряжение деньгами на счете
Минимизация рисков неоплаты
Сведения, составляющие банковскую тайну по договору счета эскроу, предоставят и депоненту, и бенефициару

Преимущества заключения эскроу-договоров

Новый способ приобретения жилья при посредничестве эскроу-агента обладает рядом очевидных достоинств для всех участников сделки. Среди них:

  • защищенность покупателя – до окончания строительства деньги, депонированные на счете, принадлежат только ему;
  • гарантированный возврат средств в полном объеме при расторжении договора;
  • страхование средств на счетах эскроу в соответствии с нормами ст.12.1 закона от 23.12.2003 №177-ФЗ;
  • отсутствие платы за открытие и пользование эскроу-счетами при оформлении ипотеки или кредита под залог жилья в обслуживающем банке;
  • получение продавцом недвижимости оговоренной суммы после исполнения условий сделки.

Банк тоже не остается внакладе: благодаря счетам условного депонирования он получает в свое распоряжение бесплатные «длинные» деньги, которыми может кредитовать других клиентов. Помимо этого, на протяжении нескольких лет он имеет доход и за обслуживание счета.

Что необходимо знать про эскроу

Покупатели жилья, особенно покупатели жилья впервые, могут не полностью понимать проблему условного депонирования и то, как это напрямую связано с покупкой жилья.

Эскроу-счета в долевом строительстве

Но они должны это понимать, так как условное депонирование играет жизненно важную — и защитную — роль в процессе покупки жилья и, таким образом, должно быть полностью понято как покупателем дома, так и продавцом.

Хотя условное депонирование обычно связано с недвижимостью, оно может распространяться и на другие крупные финансовые операции.

В крупной финансовой транзакции между двумя сторонами условное депонирование определяется как беспристрастная третья сторона, которая удерживает ценный актив (обычно денежные средства) до завершения транзакции.

В основном, есть три типа условного депонирования — условное депонирование недвижимости, онлайн — условное депонирование и условные депозитные счета:

  • Ипотечные кредиторы, как правило, настаивают на счете условного депонирования недвижимости для покупателя до покупки, до того, как будет завершена любая проверка дома или раскрытие информации о состоянии дома. Как только покупатель и кредитор узнают, что недвижимость находится в удовлетворительном состоянии, деньги со счета условного депонирования высвобождаются в день закрытия покупки дома.

Эскроу — счет используется после того, как покупатель переезжает в дом, поскольку ипотечный кредитор выплачивает деньги, причитающиеся по налогам на имущество и страхованию домовладельцев, со эскроу — счета, финансируемого покупателем.

  • Потребители, ведущие бизнес в Интернете, используют онлайн — условное депонирование для обеспечения определенной защиты цифровой покупки продукта или услуги. Модель условного депонирования работает таким же образом, поскольку деньги хранятся на счете условного депонирования доверенной третьей стороной до тех пор, пока условия договора купли-продажи не будут удовлетворены как покупателем, так и продавцом, и деньги на условное депонирование не будут выпущены.
  • В процессе продажи жилья покупатель вносит заранее определенную сумму наличных денег (обычно от 1% до 3% от общей цены продажи дома) на целевой депозитный счет после того, как предложение принято домовладельцем, и удерживается банком или другое финансовое учреждение на счете условного депонирования, пока продажа не будет завершена. Это то, что профессионалы в сфере недвижимости и ипотеки называют «на депонировании». Ожидайте, что процесс условного депонирования при продаже дома продлится около 30 дней — или время, необходимое для полного подписания сделки купли-продажи дома между обеими сторонами и ипотечным кредитором. Домовладелец не получает доступ к деньгам во время условного депонирования, а сумма, внесенная покупателем в условное депонирование, применяется к общей цене продажи дома после завершения сделки.

Проблемные моменты

За кажущейся простотой и удобством работы с эскроу-счетами скрывается ряд неприятных моментов, способных отравить жизнь и продавцам, и покупателям недвижимости.

Инструмент этот относительно новый, поэтому многие кредитные организации пока не могут гарантировать качественного сопровождения сделок условного депонирования. ЦБ РФ регулярно проверяет их на предмет соблюдения требований действующего законодательства и публикует на своем официальном портале перечень банков, уполномоченных вести деятельность по обслуживанию компаний-застройщиков и их клиентов.

Жесткие требования к кредитным организациям приводят к тому, что игроков на рынке недвижимости, заключающих договоры условного депонирования, сейчас очень мало. К тому же, при слабой конкуренции условия, которые предлагаются клиентам, далеки от идеальных. 

Застройщики, вынужденные структурировать сделки с использованием эскроу-счетов, сталкиваются со следующими сложностями:

  1. На деньги, замороженные на депозитах, проценты не начисляются. Это приводит к быстрому обесценению средств и ухудшению финансового положения компании.
  2. Поскольку деньги покупателей абсолютно недоступны для застройщиков, возведение жилья последним приходится осуществлять либо за свой счет, либо путем кредитования в том же банке, где лежат средства покупателей недвижимости.
  3. При отзыве лицензии средства, переведенные застройщику на эскроу-счет, не возмещаются.

Далеко не все гладко и у владельцев будущих квартир:

  1. В случае отзыва у банка лицензии владелец спецсчета вправе рассчитывать на возмещение средств в размере 1,4 млн руб. Остальные деньги просто пропадут. 
  2. При наступлении страхового случая компенсация до 10 млн руб. касается только тех покупателей, чьи документы по сделке в этот момент находятся на госрегистрации прав (ст.12.1 закона №122-ФЗ). Если у покупателя открыто 2 и более эскроу-счета, размер суммарной компенсации в одной кредитной организации не превышает те же 10 млн руб.
  3. Если в оговоренный сторонами срок продавец не предоставляет на проверку в банк обязательные документы, сделка расторгается и деньги возвращаются покупателю. Срок условного депонирования можно продлить, но за это банк возьмет дополнительную комиссию.
  4. Не проработан механизм приемки готового жилья: если площадь квартиры окажется больше или меньше заявленной, возникнет необходимость в доплате или возврате средств. Пока такая возможность у сторон отсутствует.

Зафиксированы ли итоговые суммы счета сделки?

С вступлением в силу обновленных правил проведения сделок с недвижимостью прежние советы утратили свою актуальность. Покупатель больше не может выбирать банк, чтобы взять ипотеку: кредитоваться ему придется там, где у застройщика открыт эскроу-счет. Купить квартиру дешево тоже не удастся: строительные компании наверняка попытаются переложить свои дополнительные расходы на клиентов.

Чтобы приобрести жилье по выгодной цене и снизить риск неисполнения условий договора, разумно обратиться к профессионалам рынка жилья. Специалисты агентства недвижимости помогут выбрать «правильного» застройщика, который возводит дома надлежащего качества и всегда сдает объекты в срок. 

Если вы уже нашли жилье самостоятельно, сотрудники агентства проверят по его всем параметрам, уделив особое внимание репутации строительной компании. Доскональная проверка недвижимости минимизирует риск срыва сделки и гарантирует приобретение жилья с желаемыми характеристиками по оптимальной цене.

Что это – счет эскроу — investim.info

После того, как дом приобретен, покупатель также использовал счет условного депонирования для оплаты налогов на недвижимость и страхования жилья, понесенных в качестве домовладельца. Служба ипотечного кредита осуществляет эти платежи за вас и имеет прямой доступ к условному депонированному счету. Ипотечные кредиторы предпочитают счета условного депонирования, особенно для платежей по налогу на имущество, поскольку они не хотят, чтобы имущество, обеспеченное их ипотечным кредитом, отставало в налогах и рисковало налоговым залогом на имущество.

Для домовладельцев, имеющих дело с условным депонированным счетом, хорошее эмпирическое правило заключается в том, чтобы рассчитывать оплатить расходы за два месяца на условном депонированном счете при закрытии продажи дома. Как правило, один раз в год ваш ипотечный кредитор проверяет ваш целевой депозитный счет, чтобы убедиться, что у вас есть достаточные средства на его депозитном счете для покрытия налога на имущество и страховых взносов на жилье.

Эскроу — счета не исправлены. Сумма денег, хранящихся на счете условного депонирования, может варьироваться, в частности, из-за колебаний в местных оценках налога на имущество, которые могут и будут расти и уменьшаться в то время, когда домовладелец выплачивает свой ипотечный кредит. Кроме того, если вы досрочно погасите страховку вашего домовладельца или стоимость вашего дома упадет, ваши платежи условного депонирования также могут снизиться.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Бухгалтерия и учет
Adblock detector